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Der Mietendeckel: Was sich für Vermieter ändern wird

Noch liegt das Gesetz zum sogenannten Mietendeckel noch als Entwurf vor, trotzdem schlägt es bereits große Wellen und hat voraussichtlich auch starke Auswirkungen auf Vermieter und Eigentümer, die noch nicht in ihrem vollen Umfang absehbar sind. Voraussichtlich wird das Gesetz im Januar oder Februar 2020 im Berliner Abgeordnetenhaus final besprochen. In dieser Woche findet dort eine Expertenanhörung statt. Damit könnte der Mietendeckel bereits im März des kommenden Jahres in Kraft treten. Allerdings prüfen verschiedene Stellen den Entwurf noch immer auf eine mögliche Verfassungswidrigkeit. Immobilienmaklerin Nadine Lehmann aus Berlin informiert Immobilienbesitzer, was sich zukünftig ändern kann.

Was besagt die Mietpreisbremse?

Die Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ist bekanntermaßen angespannt, infolge dessen und um weiteren Mietpreissteigerungen entgegenzuwirken, wurde der Mietendeckel vorgeschlagen. Unbeachtet blieb dabei, dass dadurch schwere Eingriffe in die Rechte der Vermieter erfolgen.

Zunächst sollen die „Regelungen des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ wie der Mietendeckel eigentlich heißt, fünf Jahre gelten. In dieser Zeit sollen die Mieten auf dem Stand eingefroren werden, den sie am 18. Juni 2019 hatten. Das gilt auch für Staffel- und Indexmieten. Ausnahme sind Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig waren, sowie der öffentlich geförderte Wohnungsbau. Ab 2022 soll es dann möglich sein, die Miete jährlich um 1,3 Prozent zu erhöhen und sie damit an das Inflationsniveau anzupassen.

Bei der Neuvermietung eines Bestandsobjektes darf die Miete laut dem neuen Gesetz die vorherige Miete nicht mehr übersteigen. Lag diese bereits vorher höher als die festgelegte Mietobergrenze, muss sie entsprechend gemindert werden. Folgender Tabelle ist zu entnehmen, wie hoch die Miete pro Quadratmeter maximal sein darf:

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und AusstattungMietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad9,80 Euro

Für modern ausgestattete Wohnungen erhöht sich diese Mietobergrenze um einen Euro pro Quadratmeter. Eine moderne Ausstattung beinhaltet mindestens drei der folgenden fünf Merkmale: eine Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertigen Bodenbelag, einen Personenaufzug und/oder einen Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m²a). Zudem sind alle durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, beispielsweise energetische Sanierung oder Barrierefreiheit anzeigepflichtig und können den Mietpreis pro Quadratmeter um maximal einen Euro erhöhen. Für darüber hinausgehende Modernisierungskosten sollen zukünftig Förderprogramme genutzt werden. Eine Umlage der Kosten auf die Mieter ist nicht mehr zulässig.

Investitionen werden verhindert

Durch diese Regelung lassen sich für Vermieter und Eigentümer keine Renditen mehr erzielen und es ist nicht absehbar, ob sich die Kosten für die Bewirtschaftung dadurch überhaupt decken lassen. Dies gilt vor allem für große Wohnungen ab 100 Quadratmeter. Grundsätzlich sollen zwar Härtefall-Beantragungen möglich sein, allerdings bleibt fraglich, ob diese tatsächlich umgesetzt werden. Zudem ist das Verfahren mühsam und zeitaufwendig. Als Härtefall gilt, wenn die zulässige Miete auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führt.

Die erwarteten Folgen des Mietendeckelns haben am vergangenen Montag, den 9. Dezember 2019 dazu geführt, dass rund 2.000 Demonstranten auf die Straße gingen. Mit Lastwagen und Tiefladern zogen die Teilnehmer aus einem Bündnis von Bau- und Wohnungswirtschaft zunächst durch die Straßen der Hauptstadt und trafen sich anschließen zur Kundgebung am Brandenburger Tor. Viele der Teilnehmer – vor allem Handwerker – fürchten im Zuge des Mietendeckels ihren Job zu verlieren, da nicht mehr genug Aufträge angenommen werden können. Auch viele Kleinvermieter sowie große Wohnungsbaugesellschaften haben Bedenken, dass mit dem Mietendeckel weiterhin Investitionen und Modernisierungen möglich sind. Bereits jetzt hemmt das noch nicht in Kraft getretene Gesetz die Investitionen in Wohnobjekte. Zwar sind Neubauten von dem Mietendeckel ausgeschlossen. Allerdings ist noch offen, ab wann Neubauten nicht mehr als solche gelten und in den Mietendeckel einbezogen werden. Auch an bestehenden Objekten werden deshalb Investitionsmaßnahmen verhindert, da aktuell noch völlig offen ist, wie und ob sich diese auf die Miethöhe auswirken.

Aber nicht nur Neuvermietungen, sondern auch bestehende Mietverhältnisse werden voraussichtlich vom Mietendeckel betroffen sein. Liegt die Miete 20 Prozent über der zulässigen Mietobergrenze, kann entsprechend eine Mietsenkung beantragt werden.

Besser verkaufen als vermieten

Für Besitzer einer Eigentumswohnung bietet sich ein Ausweg aus den Mietendeckeln. Diese sollten sich – wollen sie ihre Wohnung selbst nicht bewohnen – überlegen, ob sie diese verkaufen anstatt vermieten. Denn im Gegensatz zu den monatlichen Mieteinnahmen kann sich ein Verkauf durchaus mehr lohnen. So lässt sich bereits jetzt ein enormer Anstieg von Verkäufen bei Wohn- und Geschäftsräumen in Berlin verzeichnen. Als erfahrene Immobilienmaklerin aus Berlin berät Sie Nadine Lehmann selbstverständlich, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus in Berlin und Umgebung verkaufen oder vermieten möchten. Gern steht Ihnen Frau Lehmann auch bei Fragen jederzeit persönlich, telefonisch oder per E-Mail zur Verfügung.

Eigentümer, für die ein Verkauf nicht infrage kommt, sollten sich umfassend zu dem Gesetz informieren und gegebenenfalls juristisch beraten lassen, da es unzählige Dinge zu beachten gibt und bei einem Verstoß gegen den Mietendeckel im schlimmsten Fall ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro vorgesehen ist.

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